Project starten?

Afbraak en heropbouw aan 6% btw: de spelregels

Het nieuwe jaar staat voor de deur en dat betekent traditioneel dat er nieuwe maatregelen gelden in de bouwwereld. Vanaf 2021 kan je in heel België een woning afbreken en heropbouwen aan 6% in de plaats van 21% btw. Tot op heden gold het verlaagd btw-tarief enkel voor 32 centrumsteden. In dit artikel bespreken we kort waarom deze maatregel in het leven werd geroepen, de spelregels, en enkele bijzondere aandachtspunten.

 

1. Wat houdt de maatregel precies in?

Vanaf januari wordt het slopen en heropbouwen van woningen tijdelijk mogelijk aan een verlaagd btw-tarief van 6% en dit in heel België. Dat heeft het nieuwe federale regeerakkoord onlangs beslist. 

P.S. Dit verlaagd btw-tarief is ook van toepassing bij de aankoop van een nieuwbouwappartement of projectwoning mits voorafgaandelijke afbraak.

 

2. Waarom deze nieuwe maatregel?

De Belgische regering nam deze maatregel vanwege een drietal redenen:

  • Om verkrotting en leegstand in stedelijke gebieden te bestrijden.
  • Om burgers en gezinnen een fiscale stimulans te bieden om tegen een lagere kost nieuwe woningen te bouwen en aldus stelselmatig het woonpatrimonium in België te vernieuwen.
  • Om de bouwsector extra te steunen tijdens de coronacrisis.

 

Afbraak en heropbouw in Drongen: voor en na

Bovenstaand een totale make-over van een woning (incl. schuur) te Drongen, gearaliseerd door Elbeko.

 

3. Wat zijn de spelregels?

De voorwaarden om van deze tijdelijke maatregel te kunnen genieten hangen in grote mate af van de eigenschappen van de betrokken partij(en).

3.1. Voor bouwheren - natuurlijke personen

Ga je als bouwheer de afbraak en heropbouw van de woning realiseren voor eigen gebruik? Dan komt jouw project in aanmerking en gelden volgende voorwaarden:

  • De bouwheer moet een natuurlijk persoon zijn die zonder uitstel zijn domicilie neemt in de vernieuwde woning.
  • Het moet gaan om een woning die gedurende 5 jaar gebruikt wordt als enige en eigen woning. ‘Enige’ woning betekent dat de bouwheer geen mede-eigendom of zakelijke rechten mag bezitten m.b.t. tot een andere woning met uitzondering van eigendom of vruchtgebruik door erfopvolging. ‘Eigen’ woning refereert naar een woning die niet meer dan 50% voor professionele doeleinden mag dienen.
  • De bewoonbare oppervlakte van de woning mag max. 200m2 bedragen. Dit heeft betrekking op alle woonvertrekken zoals leefruimte(n), keuken(s), woonkamer(s), slaapkamer(s) en geldt zowel voor huizen als appartementen. 

P.S. Wil je hiervoor een samenwerking aangaan met een aannemer en/of architect? Lees alles over onze unieke manier van werken in dit blogartikel.

 

Bovenstaand nieuwbouwappartementen in het centrum van Gent na afbraak en wederopbouw.

 

3.2. Voor verhuur aan of via sociaal verhuurkantoor (SVK)

Is de afbraak en heropbouw van de woning bestemd voor een langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid? Ook dan komt jouw project in aanmerking rekening houdende met onderstaande voorwaarden:

  • Na uitvoering van de werken moet de bouwheer de woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) of via een toegekend beheersmandaat.
  • Deze verhuur moet gelden gedurende een periode van ten minste 15 jaar.
  • Er moet een voorafgaande verklaring en factuur bestaan die de bestemming duidelijk vermeldt.

 

3.3. Voor verkoop van nieuwbouw (al dan niet op plan)

Wens je als bouwpromotor of projectontwikkelaar de door afbraak en heropbouw gerealiseerde woning incl. bijhorend terrein te verkopen? Dit is mogelijk indien er voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

  • De koper moet een natuurlijk persoon zijn die er zonder uitstel zijn domicilie neemt.
  • De woning is de enige en eigen woning voor de koper (zie uitleg hierboven).
  • De maximum bewoonbare oppervlakte van de woning is 200m2. (zie uitleg hierboven)
  • Bovenstaande voorwaarden moeten gedurende 5 jaar opgaan vanaf de eerste ingebruikneming. Gebeurt dit niet, dan treedt er een correctiemechanisme in werking waarbij er een terugstorting geldt van het genoten voordeel.

P.S. Elbeko kan jou helpen bij het ontdekken van ontwikkelingspotentieel van jouw stuk grond. Recent lanceerden wij een prachtig afbraak en nieuwbouwproject aan 6% btw in Lede, bestaande uit 10 appartementen en 2 penthouses. Neem een kijkje via deze link.

 

Nieuwbouw aan 6% btw in Lede

 

4. Hoe lang geldt deze maatregel?

De nieuwe btw-regeling is van tijdelijke aard en loopt van 1 januari 2021 tot 31 december 2022. 

Alle handelingen omtrent afbraak en heropbouw waarvoor de btw opeisbaar wordt binnen deze tijdsperiode vallen dus onder deze nieuwe maatregel.

De Belgische overheid heeft echter wel een overgangsregeling voorzien voor bouwheren - natuurlijke personen (zie puntje 3.1.) en dit voor lopende en nog te starten projecten. De regeling luidt als volgt:

  • Voor lopende projecten, i.e. projecten die al aangevat werden voor 1 januari 2020, kan men genieten van het verlaagd btw-tarief indien de factuur werd opgemaakt na 01/01/2021. In dit geval moet men wel een verklaring opmaken en indienen voor 31 maart 2021.

  • Voor nog te starten projecten, i.e. projecten waarvan de omgevingsvergunning ingediend wordt na 31 juli 2020, zal het voordeel beperkt worden tot 25% van het totale bedrag van de in de aanvraag voor omgevingsvergunning vermelde werken (antimisbruikmaatregel).

Voor verkopen (zie punt 3.3.) geldt er geen overgangsregeling.

 

5. Finale aandachtspunten

  • De nieuwe regeling voor afbraak en heropbouw komt bovenop en dus niet in de plaats van de bestaande regeling voor de 32 centrumsteden. In die centrumsteden kan dus een keuze gemaakt worden tussen beide regelingen. In Gent zou een bouwpromotor dus in principe kunnen kiezen tussen de 6 of 21% btw-regeling, mits voldaan wordt aan alle sociale voorwaarden.

  • In de praktijk is het mogelijk dat een bouwpromotor de grond verkoopt vanuit een aparte grondvennootschap bij de verkoop van een door afbraak en heropbouw gerealiseerde woning. De bouwfirma verkoopt in dit geval het gebouw, de grondvennootschap de grond. Volgens de regelgeving kan in dit geval de grond verkocht worden met registratierechten (10%) in plaats van btw (21%), wat een mooie besparing oplevert voor de particulier.

  • Bepaalde werken komen nooit in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief zoals het plaatsen van een serre, tuinhuis, zwembad, afsluiting of omheining, etc.

Heb je verdere vragen of opmerkingen omtrent deze materie?

Twijfel niet om ons te contacteren. Het team van Elbeko staat klaar om jou te begeleiden!

 

Geschreven door Perez Content Hub

Afbraak en heropbouw aan 6% btw: de spelregels

Klaar om je droom waar te maken met elbeko?

U wenst een verkennend gesprek of u heeft vragen? Ons team helpt u graag verder.

Contacteer ons

Meer artikels

Wat doet een bouwcoördinator precies?

Wil je de bouw van jouw woning overlaten aan een professional? Dan kan je zeker een bouwcoördinator overwegen. Maar wat doet die nu precies? Welke taken voert deze partij uit en wat is het verschil met een totaalaannemer? In onderstaand artikel…

Lees meer