Investeren in bouwgrond: waarop letten?

We kunnen er niet omheen: kwalitatieve bouwgrond wordt alsmaar schaarser in Vlaanderen. Met de toename van de bevolking en het aantal woongelegenheden zal  de constant stijgende prijsevolutie van bouwgrond niet snel verbroken worden. Dit maakt van bouwgrond een uitstekende investering in vergelijking met andere financiële producten die vaak meer volatiel zijn.

Op welke factoren moet je nu letten bij het investeren in bouwgrond? In dit artikel bieden we een overzicht.

 

1. Ligging

De ligging van de bouwgrond is cruciaal aangezien die voor een groot deel de waarde zal bepalen. Concreet let je best op 3 aspecten:

- Stedelijke omgeving

“Vandaag is een investering in bouwgrond in een stedelijke omgeving belangrijk.”, stelt Tim. “Hier heb je meteen toegang tot alle faciliteiten zoals openbaar vervoer, winkels, horeca, amusement, etc. Naar toekomstmogelijkheden zit je hier veelal beter in vergelijking met het platteland. De bouwshift wil immers vermijden dat het nu al volgebouwde Vlaanderen nog meer groen verliest.”

- Oriëntatie

Een goede oriëntatie van een woning begint bij de bouwgrond. Hierbij gaat het er vooral om dat er voldoende natuurlijk licht is. “Een pure Noord-oriëntatie is minder aantrekkelijk, maar ook met een pure Zuid-oriëntatie moet je opletten omwille van het risico tot oververhitting”, waarschuwt Tim. “Een ideale oriëntatie is vaak Zuid-West.”

- Zichten

Tot slot heb je de rechtstreekse zichten vanop het stuk grond. “Aantrekkelijke, leuke zichten dragen bij tot een goede ligging van de bouwgrond.”, vertelt Tim. “Bijvoorbeeld: in stad Gent is het zicht op de 3 torens van Gent een grote toegevoegde waarde, terwijl in randgemeenten een mooi zicht op het platteland extra waardevol kan zijn.”

 

2. Bouwmogelijkheden

Bouwgrond verkrijgt zijn waarde afhankelijk van wat de mogelijkheden zijn op die grond. “Zo heb je een aanzienlijk onderscheid tussen een landbouw, - bouw, en - projectgrond, zowel op vlak van aankoopprijs als potentiële meerwaarde.”, zegt Tim.

Bij bouwmogelijkheden stel je jezelf dus best de vraag: “Is de grond bestemd voor een private eengezinswoning of voor een grootschaliger project?” 

Vaak kan je hierbij twee verschillende doelgroepen onderscheiden. “We zien regelmatig een eerste doelgroep die een mooie spaarpot heeft opgebouwd en die een veilige investering wil doen.”, zegt Tim. “Deze groep koopt vaak eerst een grond en evalueert later de mogelijkheden: ofwel bebouwen ze het stuk grond voor zichzelf, ofwel verkopen ze het stuk grond door. Wat ook mogelijk is dat ze er iets op bouwen en nadien verkopen ze grond en gebouw. 

De tweede doelgroep zijn de investeerders pur sang. Deze groep mensen koopt vaak een stuk grond (i.e. projectgrond) zonder enige intentie om er zelf op te wonen. Een projectgrond kan verkaveld worden met ofwel één of meerdere loten voor een woning, ofwel een appartementencomplex. “Het summum voor vele investeerders is wanneer ze een grond kunnen aankopen die vandaag gecatalogiseerd staat als bouwgrond voor een woning, en waar ze binnen 3 jaar bijvoorbeeld appartementen mogen opbouwen.”, geeft Tim mee. “Per appartement heb je immers een grondaandeel waardoor het totale grondaandeel omhoog gaat in waarde t.o.v. een individueel bouwlot. Belangrijk om weten is dat deze vorm van investeren — i.e. scherp aankopen en maximaliseren in ontwikkeling —  een zekere kennis van zaken vergt.”

P.S. Wij schreven al een uitvoerig artikel over de cruciale aandachtspunten bij de selectie van een bouwgrond. Deze punten kunnen je helpen om de bouwmogelijkheden beter te evalueren.

 

3. Evolutie van de omgeving

Dit punt hangt nauw samen met ligging en bouwmogelijkheden. “Je bent best zo goed mogelijk op de hoogte van de ontwikkelingen in de streek waarin je jouw bouwgrond aankoopt.”, vertelt Tim. “De beste investeringen gebeuren vaak in een gebied waarin het vandaag nog ‘rustig’ is en waar het er binnen 5 à 10 jaar uitziet als een volledig vernieuwde omgeving. Op die manier kan je de grond meestal vrij goedkoop aankopen en aanzienlijk laten stijgen in waarde met de tijd.”

Een goed voorbeeld is omgeving ‘Dok Noord’ in Gent. “Dit is heel lang een gebied geweest waar er weinig nieuwe ontwikkelingen waren”, zegt Tim. “Nu daarentegen leeft de streek als nooit tevoren door verschillende initiatieven. Diegenen die 10 jaar geleden geïnvesteerd hebben in dit gebied plukken nu de vruchten.”

Hoe kan je de evolutie of toekomstperspectieven van een gebied evalueren?

“Er zijn verschillende manieren om dit te doen.”, vertelt Tim. “Je kan eens gaan informeren bij overheids-of stadsdiensten. Lokaal gaan luisteren helpt ook: stap eens binnen in een lokaal dorpscafé en je zal al heel veel te weten komen. Eigenlijk komt het erop neer dat je de lokale actualiteit goed moet opvolgen om bewust te worden van de opportuniteiten. Het blijft altijd een stukje speculeren, maar deze zaken kunnen zeker helpen bij het maken van een goede investering.”

“Let wel: een professionele ontwikkelaar is gespecialiseerd in het opvolgen van deze evoluties, dus jouw grond overlaten is in dit opzicht een valabele optie als je hier zelf te weinig kaas van hebt gegeten of als je gewoon te weinig tijd hebt om je hier zelf mee bezig te houden.”, besluit Tim.

 

4. Plan na aankoop: verkavelen of niet?

Tot slot moet je jezelf de vraag stellen wat je met de bouwgrond zal aanvangen na aankoop.  Ga je de grond zelf bebouwen voor een private woning? Denk je aan een investering in een grootschaliger project? Of misschien beslis je om de grond niet te verkavelen en later met winst door te verkopen?

“Er zijn veel opties na aankoop.”, zegt Tim. “Alles is afhankelijk van de hoeveelheid tijd en energie die jij in de aangekochte grond wil steken, alsook de wetgeving rond de bebouwingsmogelijkheden.”

Bij het bebouwen van grond voor een privéwoning let je best op het BTW-verhaal. “Het kan zeker een interessante piste zijn om een verouderd pand af te breken en te vervangen door nieuwbouw.”, vertelt Tim. “Bij vervallen panden komt de aankoopprijs veelal overeen met de prijs van de grond.” Indien je voor afbraak en wederopbouw kiest in een stedelijk gebied geniet je een verlaagd BTW-tarief van 6% mits enkele voorwaarden. “Hierbij is de grond bebouwen en snel verkopen een valabele optie, aangezien je de BTW kan recupereren”, zegt Tim. 

Bij het bebouwen van een onbebouwde bouwgrond of afbraak en wederopbouw buiten een stedelijk gebied geldt een BTW-tarief van 21%. “Hierbij ga je de BTW niet zomaar recupereren door iets te (ver)bouwen en direct te verkopen.”, stelt Tim. “Een betere optie in dit geval is om de grond te bebouwen en het dan bijvoorbeeld 10 jaar te verhuren om het daarna dan te verkopen. Hierdoor geniet je in de tussentijd rendement op jouw verhuur en na 10 jaar zal je dan ook de meerwaarde hebben op jouw grond en gebouw.”

Als je de grond wil aanwenden voor een grootschaliger project — i.e. doorgaans meerdere wooneenheden en/of appartementen — is een samenwerking met een ontwikkelaar vaak aangewezen. Hierbij kan je beslissen om zelf eigenaar van jouw grond te blijven en zal de ontwikkelaar de bebouwing zo efficiënt mogelijk organiseren. “De projectontwikkelaar zal een optimale benutting van de grond nastreven, waardoor de waarde van de grond omhoog gaat.”, zegt Tim. “Door met een ontwikkelaar te werken ga je dus niet persé extra verdienen op de bouw, maar op de grond.”

Tot slot kan je er ook voor kiezen om vandaag een stuk grond aan te kopen zonder dit meteen te verkavelen en na verloop van tijd opnieuw te verkopen. Deze optie is qua tijds -en energiebesteding het minst belastend. “Je moet hierbij wel opletten met de belasting op de meerwaarde”, waarschuwt Tim. “Het belastingtarief is afhankelijk van wanneer je de onbebouwde grond verkoopt: doe je dit binnen de 5 jaar na aankoop, dan bedraagt het belastingtarief 33%. Verkoop je tussen de 5 en 8 jaar na aankoop, dan zit je aan 16,5%. Bij een verkoop na 8 jaar vanaf het aankoopmoment, wordt de meerwaarde niet meer belast.”

“Vaak is het aangewezen om met jouw notaris eens de verschillende opties te bespreken.”, besluit Tim. “Die zal jou een overzicht kunnen geven van de mogelijkheden na aankoop en de al dan niet nodige vergunningen.”

 

5. Tot slot

- Waarom nieuwbouw?

Nieuwbouw plaatsen heeft vandaag een grotere meerwaarde in vergelijking met het aanwerven van een bestaande woning die bijvoorbeeld al 20 à 30 jaar oud is. “De regels en normen omtrent bouwen zijn de laatste tien jaar enorm verstrengd.”, zegt Tim. “Hierdoor is er een groot verschil in waarde ontstaan tussen nieuwbouw en oudere woningen. Investeren in bouwgrond is in dit opzicht altijd een goede keuze.”

- Hoe kan Elbeko helpen?

Elbeko kan voor de verschillende soorten investeerders iets betekenen. “Diegenen die een grond willen bebouwen voor een eigen privé-woning kunnen wij helpen met hun realisatie, alsook diegenen die willen bebouwen en nadien willen verhuren.”, zegt Tim. “Tegelijk staat ons team klaar om investeerders te helpen met de ontwikkeling van de grond terwijl die persoon grondeigenaar blijft. Tot slot is er de optie dat wij als projectontwikkelaar de grond overkopen om het dan volledig zelf te ontwikkelen.” Bij Elbeko kan je ook investeren in een bestaand nieuwbouwproject, waar de principes van rendement ook geldig blijven. “Dit is ideaal voor mensen die niet meteen staan te springen om zelf bouwgrond te zoeken.”, besluit Tim.

 

Geschreven door Anthony Perez