Project starten?

Wat doet een bouwcoördinator precies?

Wil je de bouw van jouw woning overlaten aan een professional? Dan kan je zeker een bouwcoördinator overwegen. Maar wat doet die nu precies? Welke taken voert deze partij uit en wat is het verschil met een totaalaannemer? In onderstaand artikel trachten wij deze vragen te beantwoorden.

 

1. Wat is een bouwcoördinator? En wat doet die precies?

In de meest ruime zin is een bouwcoördinator een persoon die de werken van verschillende aannemers aanstuurt tijdens het bouwproces.

Na zijn aanstelling zal de bouwcoördinator offertes verzamelen van verschillende aannemers en voorleggen aan de bouwheer. Men spreekt ook wel van ‘gesplitste aanneming’. Dit betekent dat de bouwheer zelf beslist met welke aannemers hij in zee gaat voor de verschillende posten (ruwbouw, dakwerken, etc.), al dan niet in overleg met zijn architect. 

Zodra de overeenkomsten zijn gesloten is het de taak van de bouwcoördinator om de bouwheer zoveel mogelijk bij te staan door:

  • Advies te verlenen aan de bouwheer
  • Het administratief werk te verrichten
  • De onderaannemers aan te sturen en coördineren
  • Het bouwproject op te volgen (kwaliteitscontrole van de uitvoering)

De bouwcoördinator treedt dus op als een centraal aanspreekpunt die het geheel stuurt.

Het is en blijft de bouwheer die een overeenkomst sluit met de onafhankelijke onderaannemers, en bijgevolg instaat voor de directe betaling aan deze partijen. Hierdoor heeft de bouwcoördinator geen algemene aansprakelijkheid en verantwoordelijkheid. 

Bouwcoördinatoren zullen als vergoeding vaak een percentage vragen van de totale bouwkost, schommelend tussen de 5 à 10%.

 

2. Wat is nu het verschil tussen een bouwcoördinator en totaalaannemer?

Er zijn een aantal significante verschillen tussen bouwcoördinatie en algemene aanneming die het vermelden waard zijn.

Hieronder vind je een overzicht:

2.1. Verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid

Een bouwcoördinator gaat relatief weinig tot geen directe verbintenissen aan met de bouwheer. Als je werkt met een coördinator zal je als bouwheer aparte overeenkomsten aangaan met de onderaannemers per onderdeel. De Wet Breyne wordt dus niet toegepast. Daarbij vervallen enkele duidelijk afspraken en beschermingen omtrent voorschotten en facturatie. Dit maakt dat er geen duidelijk juridisch kader is waarbij de bouwheer beschermd wordt wanneer er dingen fout lopen zoals een faillissement of grove fouten. 

Een totaalaannemer zal wel werken volgens de Wet Breyne. Hierbij gelden bijvoorbeeld enkele strikte regels zoals duidelijke en volledige informatie, de naleving van termijnen en prijzen, een beperkt voorschot, facturatie volgens vordering der werken en het stellen van een voltooiingswaarborg. Dankzij deze wet is alles heel goed omkaderd en geniet je als bouwheer van enkele cruciale garanties.

2.2. Oplevering

Doordat je als bouwheer werkt met meerdere, onafhankelijke onderaannemers ontbreekt een officiële voorlopige en definitieve oplevering. Daardoor is het vaak complexer om op het einde van de rit bij een specifieke aannemer aan te kloppen omtrent gebreken. De kans op discussie is groter bij fouten. Vaak wijzen de verschillende onderaannemers dan naar elkaar en is er niemand die de finale verantwoordelijkheid draagt, ook niet de bouwcoördinator of de architect.

Een totaalaannemer levert een geheel op binnen een afgesproken timing en voorziet een transparante voorlopige oplevering. Bovendien is er tussen de voorlopige en definitieve oplevering een wettelijke garantieperiode van 1 jaar waarbij eventuele onzichtbare mankementen opgelost dienen te worden. Elbeko draagt als totaalaannemer op het einde van de rit dus de verantwoordelijkheid dat alles tijdig en correct is opgeleverd.

2.3. Samenstelling bouwteam

Bij een bouwcoördinatie is het vaak zo dat zowel bouwcoördinator als bouwheer verschillende onderaannemers aanbrengen voor de opdracht. Er volgt dan een selectie op basis van de prijs, kwaliteit en aard/grootte van het project. In de realiteit ontstaat er op die manier een mikmak van uiteenlopende partijen die niet goed op elkaar zijn ingespeeld.

Bij Elbeko werken we als totaalaannemer met vaste partners; je krijgt dus een op elkaar ingespeeld bouwteam ter beschikking voor de realisatie van jouw project. We beschikken over een netwerk van onderaannemers waar we courant mee samenwerken. Het voordeel hiervan is dat wij kunnen werken volgens onze opgelegde kwaliteitsnormen -en standaarden, alsook het geheel met vertrouwen kunnen aansturen. 

P.S. Wij schreven reeds een uitvoerig blogartikel over hoe ons bouwteam te werk gaat doorheen de verschillende fases van het bouwproces.

2.4. Offerte 

Wanneer er sprake is van een bouwcoördinatie zal je als bouwheer vaak verschillende offertes in handen krijgen van verschillende onderaannemers. Een bouwcoördinator zal trachten op zoek te gaan naar de goedkoopste opties. Hier is op zich niets mis mee, maar deze manier van werken kan een impact hebben op de finale kwaliteit van de bouw.

Bij een totaalaannemer krijgt de bouwheer vanaf het begin een globale offerte voorgeschoteld. Hierin zitten de werken van alle partners of onderaannemers vervat, zodat je als bouwheer meteen een goed overzicht krijgt van het totale kostenplaatje. De voorgestelde kwaliteit kan je eenvoudig controleren aan de hand van referentiewoningen.

 

3. Welke vorm van uitbesteding kies je best?

Bij het overlaten van het bouwproces aan een professional heb je in principe drie mogelijkheden: losse aanneming, bouwcoördinatie of een totaalaanneming

Losse aanneming betekent dat de bouwheer zelf een architect aanstelt en op zoek gaat naar onderaannemers voor de uitvoering van de bouwwerken. Bij deze formule is er bijzonder weinig ondersteuning en bescherming voor de bouwheer. 

Bouwcoördinatie is een soort tussenvorm waarbij de coördinator wel degelijk enkele taken op zich neemt en je zal bijstaan. Het ontbreken van een echte verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid is wel een aanzienlijke beperking bij deze uitbestedingsvorm. 

Een totaalaannemer daarentegen geeft je wel een complete begeleiding en bescherming. 

Elbeko biedt naast de klassieke onderdelen van een bouwcoördinator een pak extra aan, gaande van begeleiding bij de ontwerpfase, een grondige technische voorbereiding, een vaste projectleider tijdens de werken en zelfs interieurbegeleiding. Uiteraard is het geheel gekaderd in een duidelijke wetgeving onder de vorm van de Wet Breyne. 

Bovendien is de financiële ‘jump’ om van een bouwcoördinator naar een totaalaannemer over te stappen relatief klein, ervan uitgaande dat je met dezelfde kwaliteit van onderaannemers en materialen werkt.

Heb jij plannen om een nieuwbouwwoning te realiseren?

Bekijk zeker eens ons recent blogartikel omtrent het topic “een nieuw huis bouwen: stappenplan”. Hier vind je een uitgebreide handleiding die we hebben opgesteld vanuit onze 57 jaar lange ervaring.

 

Geschreven door Anthony Perez

Wat doet een bouwcoördinator precies?

Klaar om je droom waar te maken met elbeko?

U wenst een verkennend gesprek of u heeft vragen? Ons team helpt u graag verder.

Contacteer ons

Meer artikels

Veiligheid op de werf — interview met Ivaan Feys van Prevebo

Tijdens de coronapandemie is het aantal veiligheidsinspecties op bouwwerven aanzienlijk gestegen. “Ondanks een toename van controles merken we dat er in de praktijk te weinig aandacht is voor dit gegeven.”, zegt Tim, bouwadviseur bij Elbeko.…

Lees meer